نرخ رشد قیمت مسکن در محله های مختلف کرج بر اساس عمر بنا در آگهی های خبرنگاران - مجله آرنا

به گزارش بلاگ مجله آرنا، شناسایی و تحلیل استعداد محله های مختلف برای رشد قیمت آپارتمان یا خانه و ویلا خود احتیاج به در نظر گرفتن مؤلفه های مختلف دارد که غفلت از هر یک می تواند منجر به زیان یا عدم دستیابی به بازدهی مورد انتظار گردد.

به عنوان مثال مطالعات نشان می دهد در حالی که در یک محله، برخی خانه ها تا حدود 160 درصد رشد قیمت داشته اند، آپارتمان یا خانه هایی بوده اند که در همان بازه زمانی تنها رشد قیمت حدود 50 درصدی را برجای گذاشته اند. این فرایند به گونه ای است که نوسان تنها یک متغیر هم می تواند چنین تأثیری بر نوسان قیمت مسکن در یک محله بگذارد.

عمر بنا از جمله این مؤلفه ها و متغیرهاست که غفلت از آن منجر به انجام یک معامله پرریسک می گردد. از این رو گزاره ای با مضمون خرید خانه و آپارتمان در فلان محله پرسود است را باید کأن لم یکن دانست؛ حتی اگر میانگین رشد قیمت ها در آن محله بالاتر از سایر محله ها باشد.

با توجه به توضیحات ارائه شده، اگر می خواهید بدانید عمر بنا چه تأثیری بر فرایند رشد قیمت خانه و ویلا یا آپارتمان در آگهی های مجله آرنا کرج داشته در ادامه همراه بلاگ مجله آرنا باشید. البته این فرایند به تابستان 1400 و مقایسه آن با فصل مشابه 1399 مربوط می گردد و ممکن است در آینده دچار تغییر و تحول گردد.

در کرج خانه بخریم یا آپارتمان؟

برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در کرج حتماً این پرسش پیش آمده که اقدام به خرید خانه و ویلا نمایند یا سرمایه خود را به بازار آپارتمان ببرند؟ آنالیز آگهی های درج شده در 180 مورد از محله های کرج (برخی محله ها تکرار شده اند) طی تابستان سال 1400 و مقایسه آن با تابستان سال گذشته نشان می دهد که به طور کلی خانه و ویلا در مرکز استان البرز استعداد بیشتری برای رشد قیمت نسبت به آپارتمان دارند.

نرخ رشد قیمت آپارتمان های 0 تا 1 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

حال اگر دسته آپارتمان را از خانه و ویلا تفکیک کنیم و متغیر عمر بنا را هم در تحلیل خود بگنجانیم تأثیر این مؤلفه بر فرایند کلی نوسان قیمت مسکن در کرج معین می گردد.

طی مدت مذکور آپارتمان های نوساز (0 تا 1 سال ساخت) با ثبت میانگین نرخ رشد قیمت 54.12 درصد کمترین مقدار رشد را نسبت به سه دسته مورد آنالیز دیگر داشته اند.

این فرایندی است که در گزارش قبلی بلاگ مجله آرنا در آگهی های مجله آرنا تهران هم مشاهده می شد و بالطبع تمایل صاحبان این نوع آپارتمان ها به فروش قطعی را می توان از جمله دلایل این نسبت رشد قیمت کمتر قلمداد کرد.

چون اصولاً صاحبان این آپارتمان ها سازندگانی هستند که احتیاج به گردش سرمایه دارند و با احتیاط کمتری به قیمت گذاری می پردازند و نرخ های واقعی تری ارائه می دهند. رکود نسبی حاکم بر بازار طی بازه مورد آنالیز نیز باعث شده تا آپارتمان های نوساز سرعت رشد قیمت کمتری داشته باشند.

نوترین آگهی های فروش آپارتمان نوساز کرج

محله های این دسته عموماً نرخ رشد قیمت میانهی داشته اند؛ اما در بین کل دسته های مورد آنالیز نیمی از 10 مورد با بدترین عملکرد، مربوط به همین دسته است. از این رو می توان گفت که خریداران آپارتمان های 0 تا 1 سال در کرج به طور میانگین با بازدهی کمتری نسبت به سایر فعالان بازار مسکن این شهر روبرو شده اند.

البته در همین دسته کم رمق هم محله خرمدشت مشاهده می گردد که نرخ رشد قیمت بیش از 100 درصدی را به ثبت رسانده تا نسبت به بازارهای ارز، طلا، سکه و یا همین آپارتمان در تهران حداقل در آگهی های مجله آرنا مجذوب کننده تر جلوه کند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان های 0 تا 1 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 0 تا 1 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

نکته جالب در آگهی های مجله آرنا این است که خانه ها و ویلاهای 0 تا 1 سال ساخت با ثبت میانه رشد قیمت 96.68 درصد رکورددار رشد قیمت مسکن در آگهی های کرج شمرده می شوند تا عملکردی بر خلاف هم سن های خود در دسته آپارتمان داشته باشند. از این جهت می توان گفت که پایین و بالای بازار مسکن کرج در آگهی های مجله آرنا را نوسازها در اختیار گرفته اند.

به نظر می رسد اهالی مرکز که طی این سال ها از آپارتمان نشینی و زندگی شهری خسته شده اند، خانه های تک واحدی و ویلاهای کرج را برترین مأمن برای سکونت و ادامه زندگی یافته اند تا بدین شکل هم از آلودگی و سختی ها زندگی در تهران رها شده باشند و هم دسترسی خود به مرکز کشور را از دست ندهند. شاید به همین علت است که صاحبان خانه ها و ویلاهای نوساز در مرکز البرز، حالا به بازاری مطلوب برای سرمایه گذاری دست یافته اند و در آگهی های مجله آرنا توانسته اند قیمت دارایی خود را حدوداً 100 درصد افزایش دهند.

با نگاهی به جدول پایین معین می گردد محله هایی که آب وهوای بهتری دارند و یا جزو منطقه ها لوکس کرج به حساب می آیند این لیست را قبضه نموده اند.

البته وجود اندیشه، هشتگرد، گوهردشت و فردیس که محله های مقرون به صرفه تری هستند در این جدول جالب توجه می نماید و می تواند نشانه ای بر دید بلندمدت سرمایه گذاران روی این محله ها باشد.

نوترین آگهی های فروش خانه و ویلا نوساز در کرج

نکته دیگر آنکه با توجه به رشد ساخت وساز در این محله های نوظهور جمعیت زیادی به سمت مجتمع ها و آپارتمان های این منطقه ها جذب شده اند، امری که علاوه بر فراهم آوردن موجبات افزایش قیمت واحدهای آپارتمانی، محرکی برای رشد نرخ خانه و ویلا هم می تواند گردد؛ چراکه به علت تنوع قومیتی و فرهنگی خانواده های بسیاری ترجیح می دهند هزینه بیشتری بپردازند، اما اختیار تام چهار مجله آرنای خود را داشته باشند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 0 تا 1 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت آپارتمان های 2 تا 5 ساله کرج در آگهی های مجله آرنا

گرچه رتبه اول تمام موارد آنالیز شده در دسته های مختلف شهر کرج مربوط به آپارتمان های دو تا پنج سال ساخت فردیس با نرخ رشد قیمت 262.73 درصد است، اما این امر هم باعث نشده تا این گروه بیشترین نرخ رشد قیمت کرج را در بازه سالانه کرج طی تابستان سال 1400 در اختیار بگیرد.

کافی است به نرخ و رتبه رشد قیمت کیان مهر که در رتبه دوم جدول پایین قرار گرفته است، نگاهی بیندازیم تا معین گردد چرا بر خلاف تهران آپارتمان های دو تا پنج سال ساخت نتوانسته اند رکورددار رشد قیمت در تابستان 1400 باشند.

پایش اطلاعات به دست آمده از مجله آرنا حاکی از آن است که طی دومین فصل سال 1400 آپارتمان های دو تا پنج سال ساخت رشد قیمت 57.71 درصدی را برجای گذاشته اند.

در این میان محله هایی که به تهران نزدیک تر هستند نرخ رشد قیمت بالاتری را به ثبت رسانده اند، با این حال فردیس حساب خود را به طور کلی از سایر محله ها جدا نموده است.

به نظر می رسد دسترسی به مترو و راه اندازی خطوط نو ریلی از دیگر عوامل رشد قیمت آپارتمان های دو تا پنج سال ساخت کرج در بازه مورد آنالیز بوده اند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان های 2 تا 5 ساله کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 2 تا 5 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

همچون دسته پیشین، در بازار دو تا پنج ساخت ها نیز خانه ها و ویلاها مجذوب کنندهیت بیشتری دارند و در آگهی های مجله آرنا کرج طی تابستان سال 1400 نرخ رشد قیمت سالانه 88.28 درصدی را برجای گذاشته اند.

البته چنین فرایندی به این معنا نیست که خانه و ویلا لزوماً محل امن تری برای سرمایه گذاری هستند. کافی است به مقایسه این دو دسته در محله فردیس بپردازیم. در حالی که آپارتمان های این محله رکورددار نرخ رشد قیمت در کل دسته های مورد آنالیز کرج هستند، در بخش خانه و ویلا تنها 69 درصد رشد داشته اند؛ یعنی حدود 200 درصد کمتر از آپارتمان های هم سنِ هم جوارِ خود.

در سوی دیگر محله ای مانند عظیمیه را مشاهده می کنیم که به رغم رشد قیمت بیش از 114 درصدی در بخش خانه و ویلا، در دسته آپارتمان تنها 56 درصد رشد قیمت داشته است. یا کمال شهر که خانه ها و ویلاهای دو تا پنج سال ساخت در آن رشد بیش از 127 درصدی را به ثبت رسانده و در کل موارد آنالیز شده رتبه ششم را به خود اختصاص داده، در دسته آپارتمان با همین عمر بنا با رشد 54 درصدی در رتبه 114 قرار گرفته است.

چنین فرایندی نشان می دهد محله های ییلاقی که آب وهوای بهتری دارند و بیشتر متقاضیان برای خرید خانه دوم وارد بازار آن می شوند در دسته خانه و ویلا رشد قیمت بهتری داشته اند.

اما محله هایی که صرفاً به علت قیمت های پایین تر نسبت به تهران با انبوه تقاضا روبرو شده اند و خریداران آن بیشتر خانه اولی ها و مصرف نمایندگان نهایی هستند، در بخش آپارتمان استعداد رشد قیمت بیشتری از خود نشان داده اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 2 تا 5 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت آپارتمان های 6 تا 10 سال ساخت کرج در آگهی های مجله آرنا

آن طور که اطلاعات به دست آمده از مجله آرنا طی تابستان سال 1400 نشان می دهد، این صاحبان آپارتمان های 6 تا 10 سال ساخت بوده اند که توانسته اند بیشترین نرخ رشد قیمت را برای دارایی خود در میان دسته آپارتمان به ثبت برسانند. طوری که در بازه یک ساله نرخ رشد این دسته به 68.18 درصد رسیده است.

برای تحلیل این شرایط باید به اصل اولیه اقتصاد بازگشت؛ عرضه و تقاضا. به نظر می رسد این حجم تقاضاست که در بازار مسکن کرج حرف اول و آخر را می زند.

با توجه به بیشتریت متقاضیان کنونی بازار مسکن کرج که بیشتر آنان را خروجی های بازار تهران، از جمله خانه اولی ها، کارمندان، کارگران، زوج های جوان و … تشکیل می دهند، می توان حدس زد که بیشتر تقاضا طی تابستان 1400 به سمت خانه های 6 تا 10 سال راهنمایی شده که قیمت های کمتری دارند و هنوز آنچنان فرسوده نشده اند.

بدین ترتیب طبیعی است که صاحبان این آپارتمان ها انگیزه بیشتری برای بالابردن قیمت واحدهای خود داشته باشند و در محله ای مانند فردیس پیروز به ثبت نرخ 230 درصدی هم بشوند.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان های 6 تا 10 سال ساخت کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 6 تا 10 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

حتی پرچم دار دسته آپارتمان در آگهی های کرج پیروز به پیشی گرفتن از خانه ها و ویلاهای هم سن خود نشده است. چراکه خانه های 6 تا 10 سال طی تابستان 1400 نرخ رشد قیمت سالانه 78.66 درصدی را به ثبت رسانده اند.

در این دسته نیز محله هایی بیشترین نرخ رشد قیمت را داشته اند که در دسته های قبلی رکورددار به حساب می آمدند. اما نکته مشهود این است که این خانه ها و ویلاها نرخ رشد قیمت پایین تری نسبت به خانه های با عمر بنای کمتر داشته اند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 6 تا 10 سال ساختِ کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت آپارتمان های 10 سال ساخت به بالای کرج در آگهی های مجله آرنا

تفاوتی ندارد که عمر بنای آپارتمان چند سال باشد، به هر حال این فردیس است که در این دسته حرف اول را می زند. در دسته آپارتمان هایی که عمر بنای بالای 10 سال دارند نیز این محله توانسته با ثبت نرخ رشد قیمت 136 درصدی در رتبه اول این لیست قدیمی ساخت ها قرار بگیرد.

اما به طور میانگین پس از نوسازها، این کهنه کارهای بازار هستند که کمترین نرخ رشد قیمت را به خود اختصاص داده اند و نرخ 57.44 درصدی را به ثبت رسانده اند.

پس از شهرک وحدت که کمترین نرخ رشد قیمت را در بین تمام موارد آنالیز شده داشته، فاز 4 مهرشهر کرج، با ثبت رشد 24 درصدی در رده 179 قرار گرفته تا یکی از کم رمق ترین محله های مرکز البرز باشد.

جدول نرخ رشد قیمت آپارتمان های 10 سال ساخت به بالای کرج در آگهی های مجله آرنا

نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 10 سال ساخت به بالای کرج در آگهی های مجله آرنا

آپارتمان های قدیمی ساخت فاز4 مهرشهر که یکی از بدترین عملنمودها را داشته اند، در بخش خانه و ویلا به نرخ رشد قیمت بیش از 100 درصدی دست یافته اند.

گرچه انتظار می رود خانه های بالای 10 سال ساخت به علت کلنگی بودن برخی از آن ها مورد استقبال سازندگان و انبوه سازان قرار بگیرد و به تبع آن رشد قیمت بیشتری را تجربه کند، اما آنالیز آگهی های مجله آرنا نشان می دهد که در تابستان 1400 این خانه ها در کرج با ثبت رشد قیمت 71.92 درصدی کمترین مقدار رشد را نسبت به سایر دسته ها داشته اند.

اتفاقی که نشان گر بروز یک رکود نسبی در بازار خانه ها و ویلاهای کلنگی کرج طی تابستان سال 1399 تا یک سال پس از آن است. با این حال به نظر می رسد با ورود سرمایه گذاران به بازار خانه های کلنگی کرج، این دسته استعداد بیشتری را در آینده ای که چندان هم دور نیست از خود نشان دهند.

جدول نرخ رشد قیمت خانه و ویلای 10 سال ساخت به بالای کرج در آگهی های مجله آرنا

مقایسه جداول بالا نشان می دهد آپارتمان ها و خانه های 2 تا 5 سال ساخت، نرخ رشد قیمت بیشتری را در آگهی های مجله آرنا کرج ثبت نموده اند. البته فراموش نکنیم که این آمار مقایسه تابستان 1400 و سال گذشته است. نکته مهم تر اینکه خانه ها و ویلاها، در برخی از محله های کرج، رشد بسیار بیشتری نسبت به آپارتمان هایی با همان سن داشته اند. شاید کرج هنوز هم برای خریداران خانه های ویلایی مجذوب کننده بوده و بازار این نوع از ملک، هنوز در نزدیک ترین کلان شهر به مرکز ظرفیت رشد بالا داشته باشد.